Vous louez votre logement sur Airbnb quand vous partez en week-end ou en vacances, et vous vous demandez combien de jours c’est autorisé ? En France, il existe un plafond annuel (souvent 120 jours, parfois moins selon la commune), avec des règles précises sur la résidence principale, la déclaration en mairie et le suivi des nuitées. Dans ce guide, je vous explique concrètement le cadre légal, les exceptions, et surtout comment rester dans les clous sans vous prendre la tête, même si votre ville décide de passer à 90 jours.
Résidence principale : de quoi parle-t-on exactement ?
Une résidence principale, c’est le logement que vous occupez “habituellement”, la plupart du temps sur l’année. Dit autrement : c’est votre “chez vous”, pas un logement acheté uniquement pour louer.
Quand vous louez votre résidence principale à des voyageurs de passage, on parle en général de meublé de tourisme : un logement entier, meublé, loué à la journée, à la semaine ou au mois à une clientèle qui n’y élit pas domicile.
Point important : certaines démarches (comme le numéro d’enregistrement) ne s’appliquent pas partout de la même façon. C’est la commune qui décide d’activer ou non certains dispositifs, et c’est là que beaucoup d’hôtes se trompent.
Quel est le plafond de jours pour louer sur Airbnb ?
La règle la plus connue : 120 jours par année civile
Dans beaucoup de villes, le plafond de location de la résidence principale en meublé de tourisme est de 120 jours par an, calculés du 1er janvier au 31 décembre. Ce plafond vise à éviter que des résidences “déclarées principales” deviennent en réalité des locations touristiques à plein temps.
Sur Airbnb (et d’autres plateformes), ce plafond est souvent accompagné d’un mécanisme automatique : au bout d’un certain nombre de jours, l’annonce peut être désactivée.
Depuis 2025 : certaines communes peuvent abaisser ce plafond (jusqu’à 90 jours)
Depuis 2025, une commune qui met en place l’enregistrement peut décider de réduire le plafond, avec une limite minimale fixée à 90 jours. Concrètement, votre plafond peut être 120, 110, 100, 95 ou 90 jours selon votre ville.
Ça change beaucoup la stratégie si vous comptiez faire “toute la saison” en courte durée.
Les exceptions possibles (et à documenter)
Même si une commune applique un plafond, il existe des exceptions dans certains cas (exemples : obligation professionnelle, raison de santé, force majeure). Dans la vraie vie, ça veut dire une chose : si vous dépassez, vous devez pouvoir justifier. Sans justificatif, vous vous exposez à des sanctions.
Comment savoir si votre commune limite à 120 jours ou moins ?
La question n’est pas “quelle est la règle nationale”, mais plutôt : quelle règle s’applique chez vous.
Voici une méthode simple :
- Regardez si votre commune impose un numéro d’enregistrement pour les meublés de tourisme (souvent via un téléservice).
- Vérifiez si la commune a voté une limitation inférieure à 120 jours (certaines l’annoncent clairement sur le site de la mairie).
- Si vous êtes dans une grande agglomération, vérifiez aussi les règles de l’intercommunalité (métropole, communauté d’agglo).
- En cas de doute : appelez la mairie, ou faites-vous accompagner.
Si vous louez autour de Montpellier, on peut aussi en parler via notre page locale : /conciergerie-airbnb-montpellier/.
Les étapes pour louer légalement et sereinement
1) Vérifier si vous devez déclarer votre logement en mairie
Dans certaines communes, vous devez faire une déclaration en mairie pour obtenir un numéro à afficher sur vos annonces. Dans d’autres, aucune formalité n’est demandée pour une résidence principale tant que vous respectez la durée maximale.
Même si vous êtes “dans les clous” sur les jours, ne pas faire la démarche demandée localement peut vous mettre en faute.
2) Suivre vos jours de location (sans vous faire piéger)
Le piège classique, c’est de compter “en semaines” ou “au feeling”. En pratique, vous devez raisonner en jours/nuitées sur une année civile.
Bon réflexe : tenez un compteur simple (tableur ou outil), surtout si vous louez sur plusieurs canaux (Airbnb + Booking + en direct). Le total doit rester sous le plafond applicable dans votre commune.
3) Faire attention aux locations longues “cachées” en courte durée
Autre règle souvent oubliée : un même voyageur ne peut pas occuper un meublé de tourisme indéfiniment. Si vous enchaînez des séjours “au mois”, vous pouvez basculer vers une logique de location meublée plus classique, avec d’autres règles et d’autres contrats.
4) Ne pas oublier les obligations qui vont avec (taxe, assurance, copropriété)
Louer sa résidence principale, ce n’est pas uniquement une question de jours. Il faut aussi penser à :
- la taxe de séjour (collecte et reversement selon les cas) : Taxe de séjour : comment ça marche ?
- la copropriété (certaines interdisent ou encadrent)
- l’assurance et ce qu’elle couvre réellement (on y revient dans un article dédié)
Si vous voulez un accompagnement simple et carré (annonce, calendrier, obligations, check-in, ménage), tu peux jeter un œil à nos /services/ et à nos /tarifs/.
Cas pratiques : 120 jours, 90 jours, et “je loue juste l’été”
Cas 1 : “Je loue seulement pendant mes vacances”
Vous partez 4 semaines l’été (28 nuits) + 8 week-ends dans l’année (16 nuits). Total : 44 nuits. Vous êtes très largement sous 120 jours, et vous avez même de la marge si votre commune descendait à 90.
Cas 2 : “Je veux louer tout l’été + une partie du printemps”
C’est souvent là que ça coince. Par exemple, juin-juillet-août, plus quelques périodes en mai et septembre : vous pouvez vite dépasser 90 jours sans vous en rendre compte. Dans une commune à 90 jours, il faut alors arbitrer : mieux vaut souvent viser les périodes les plus rentables et garder le logement pour vous le reste du temps.
Cas 3 : “Je suis en résidence principale mais je ne l’occupe presque pas”
C’est le scénario risqué. Si votre logement n’est pas réellement votre résidence principale, vous pouvez basculer dans un autre cadre (résidence secondaire, changement d’usage, etc.), qui est beaucoup plus contraignant.
Pour comprendre cette différence, voyez aussi : Résidence secondaire : quelles limitations ?
Erreurs fréquentes à éviter
- Croire que “résidence principale” = “je peux louer autant que je veux”.
- Compter en “semaines” et oublier les nuitées cumulées sur l’année.
- Louer sur Airbnb + ailleurs, sans centraliser le compteur de jours.
- Oublier la déclaration/numéro d’enregistrement quand la commune l’exige.
- Ne pas vérifier le règlement de copropriété (source de conflits classiques).
- Penser que l’assurance Airbnb couvre toujours tout, dans tous les cas.
FAQ
Combien de jours maximum puis-je louer ma résidence principale sur Airbnb ?
Souvent 120 jours par an, mais certaines communes peuvent décider d’un plafond plus bas, jusqu’à 90 jours.
Est-ce que le plafond se calcule par annonce Airbnb ou par logement ?
Par logement. Si vous louez sur plusieurs plateformes, c’est le total de vos jours qui compte.
Est-ce qu’Airbnb bloque automatiquement mon annonce au plafond ?
Dans beaucoup de cas, Airbnb applique des blocages selon les règles locales et les informations connues. Mais vous restez responsable de respecter la règle applicable chez vous.
Est-ce que je peux dépasser le plafond si j’ai une bonne raison ?
Certaines exceptions existent (exemples : obligation professionnelle, santé, force majeure), mais il faut pouvoir le justifier.
Et si je suis locataire, est-ce que je peux louer ma résidence principale ?
Parfois oui, mais il faut vérifier votre bail et obtenir l’accord du propriétaire si nécessaire. En cas de doute, consultez notre /faq/.
Que risque-t-on si on dépasse ?
Selon la commune, vous pouvez risquer des sanctions financières et des démarches de contrôle. Mieux vaut anticiper et piloter votre calendrier.
Conclusion
Louer sa résidence principale sur Airbnb est une excellente façon de rentabiliser son logement, mais le plafond de jours (120, ou parfois 90) impose une vraie gestion. La bonne nouvelle, c’est qu’avec un compteur clair, une annonce bien cadrée et les bonnes démarches, vous pouvez louer sereinement sans stress.
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