Montpellier est une ville prisée pour la location Airbnb, mais attention : la Métropole a durci sa réglementation afin de protéger le logement local. En tant que propriétaire souhaitant louer à Montpellier, vous devez connaître les obligations légales en vigueur et les exceptions possibles pour rester dans les clous. Numéro d’enregistrement obligatoire, durée maximale de location, changement d’usage pour les résidences secondaires, taxe de séjour… faisons le point sur tout ce que les hôtes Airbnb montpelliérains doivent savoir en 2025.

Enregistrement obligatoire en mairie de Montpellier

Depuis le 31 décembre 2021, la ville de Montpellier impose à tout propriétaire qui loue son logement en courte durée de le déclarer en mairie et d’obtenir un numéro d’enregistrement. Cette formalité s’applique quel que soit le type de logement (résidence principale ou secondaire) dès lors qu’il est loué sur Airbnb ou plateformes similaires.

Comment procéder ? La Métropole de Montpellier a mis en place un téléservice dédié (plateforme Admin-Touriz) où vous devez créer un compte hébergeur puis enregistrer chaque meublé de tourisme. Vous renseignez les informations sur le logement (adresse, surface, nombre de couchages, etc.) et vos coordonnées, puis la mairie vous délivre un numéro d’enregistrement à 13 chiffres. Ce numéro doit ensuite être inscrit sur votre annonce Airbnb. Sans lui, votre annonce ne sera pas publiée en ligne, car Airbnb vérifie la présence d’un identifiant valide pour Montpellier.

Cette obligation d’enregistrement vise à recenser précisément tous les meublés touristiques sur le territoire montpelliérain. Elle permet à la ville de contrôler le respect des règles (notamment le plafonnement du nombre de nuitées, voir ci-dessous) et d’éviter les locations sauvages. Pour vous, propriétaire, c’est une démarche incontournable mais simple : en quelques minutes sur internet, votre location Airbnb est en règle vis-à-vis de la mairie.

Résidence principale : limite de nuitées autorisées

Si votre logement loué sur Airbnb est votre résidence principale, Montpellier applique la règle générale nationale : vous ne pouvez pas le louer plus de 120 nuits par an en courte durée. Ce plafond de 120 jours (environ 4 mois) est destiné à garantir qu’un logement censé héberger un résident à l’année ne soit pas accaparé quasi exclusivement par des touristes.

Nouveau : à partir du 1er janvier 2026, la Ville de Montpellier a décidé d’abaisser cette limite à 90 nuits par an pour les résidences principales. Autrement dit, sur une année civile, votre résidence principale ne pourra plus être louée plus de 90 jours au total. Cette mesure, votée en octobre 2025, renforce encore les restrictions dans les zones très touristiques de la ville (Écusson, centre historique, etc.) afin de libérer des logements pour les habitants.

Airbnb a mis en place un système de blocage automatique : lorsque vous indiquez sur la plateforme que votre logement est une résidence principale à Montpellier, le calendrier se fermera dès que vous aurez atteint 90 jours de réservations cumulées sur l’année (120 jours jusque fin 2025). Vous ne pourrez plus accepter de nouvelles réservations au-delà, sauf à attendre l’année suivante.

Important : La limitation s’entend pour la location de la totalité du logement en votre absence. Si vous louez seulement une chambre chez vous tout en continuant d’occuper le logement, le séjour de vos visiteurs n’entre pas dans ce calcul (le logement reste votre résidence principale occupée). De même, les locations de longue durée (baux classiques de plusieurs mois, étudiants, bail mobilité de plus de 3 mois) ne sont pas concernées par ces seuils car ce ne sont pas des locations saisonnières. En revanche, louer votre appartement entier plus de 90/120 jours sur Airbnb sans autorisation spéciale est illégal : vous risquez une amende (jusqu’à 10 000 €) et la désactivation de votre annonce par Airbnb.

Résidence secondaire : changement d’usage et autorisations

Montpellier, comme Paris ou Nice, impose des règles strictes pour la mise en location saisonnière des résidences secondaires (logements qui ne sont pas la résidence principale du propriétaire). L’objectif est d’éviter que trop d’appartements dédiés à Airbnb ne retirent des biens du marché locatif classique. Ainsi, si vous souhaitez louer un logement qui n’est pas votre domicile principal, vous devez obtenir une autorisation de changement d’usage auprès de la Mairie de Montpellier.

Concrètement :

  • Propriétaire particulier (en nom propre) : la ville peut accorder une autorisation à titre personnel pour louer un logement secondaire en meublé touristique, dans la limite d’un seul logement par personne sur la commune. Cette autorisation personnelle est valable 3 ans, renouvelable une seule fois (soit 6 ans maximum). Elle n’implique pas de compensation financière, mais au-delà (ou si vous voulez en louer un deuxième), vous basculez dans le régime « à titre réel » nécessitant une compensation (voir ci-dessous).
  • Société ou multipropriétaire : pour les personnes morales (SCI, SARL familiale…) ou les propriétaires souhaitant exploiter plusieurs meublés, Montpellier exige une autorisation de changement d’usage avec compensation dite « à titre réel ». Cela signifie que pour transformer un logement en meublé touristique de façon permanente, vous devez compenser la perte pour le parc résidentiel. La compensation consiste généralement à créer un nouveau logement dans le même secteur (par exemple en transformant un local commercial en habitation) ou à acheter un titre de commercialité. Autant dire que cette obligation de compensation est très contraignante et coûteuse : elle limite fortement la prolifération des multipropriétaires Airbnb.

En pratique, si vous avez un pied-à-terre à Montpellier que vous voulez louer régulièrement sur Airbnb, vous devrez donc :

  1. Déclarer le logement en mairie (obtenir le numéro d’enregistrement, comme tout le monde).
  2. Demander l’autorisation de changement d’usage auprès du service Urbanisme. Un formulaire spécifique existe, à déposer avec des justificatifs sur votre statut. Si c’est votre seul logement loué en tourisme, vous obtiendrez l’autorisation personnelle de 3 ans. Si vous êtes une société ou que vous en avez plusieurs, il vous faudra présenter un projet de compensation accepté par la ville (ce qui est complexe).
  3. Respecter la limite de durée de location éventuelle. Notez que pour une résidence secondaire, le seuil des 90/120 jours ne s’applique pas (il concerne seulement les résidences principales). En revanche, sans autorisation, louer une résidence secondaire sur Airbnb est interdit sur Montpellier : vous pourriez être poursuivi pour changement d’usage illégal.

Taxe de séjour et obligations fiscales locales

Comme partout en France, la Métropole de Montpellier perçoit une taxe de séjour sur les nuitées d’hébergement touristique. Le taux pour les meublés de tourisme non classés est fixé à X € par personne et par nuit (montant variable selon la catégorie de logement). En tant qu’hôte Airbnb, vous avez l’obligation de collecter cette taxe de séjour auprès de vos voyageurs pour la reverser ensuite à la Métropole.

La bonne nouvelle, c’est qu’Airbnb s’en charge automatiquement à Montpellier : la plateforme prélève la taxe de séjour sur chaque réservation (visible sur le reçu du voyageur) et la reverse directement à Montpellier Méditerranée Métropole. Vous n’avez donc pas de démarche manuelle à faire si toutes vos réservations passent via Airbnb ou d’autres plateformes collectrices (Booking, Abritel appliquent aussi cette automatisation). En revanche, si vous louez en direct ou via un site qui ne collecte pas la taxe, vous devrez vous-même déclarer et payer cette taxe de séjour. Pour cela, utilisez le portail en ligne de la Métropole (``taxedesejour.montpellier3m.fr``) avec les identifiants fournis lors de votre enregistrement en mairie. La déclaration des nuitées et le paiement se font en général tous les mois.

Par ailleurs, rappelez-vous que vos revenus Airbnb sont imposables (impôt sur le revenu, catégorie BIC). Montpellier n’a pas de fiscalité spécifique là-dessus, mais le fait d’être en règle localement vous oblige aussi à déclarer vos recettes aux impôts nationaux. La plateforme Airbnb transmet chaque année les montants perçus par les hôtes français à l’administration fiscale. Veillez donc à déclarer vos loyers Airbnb (après abattement) dans votre déclaration de revenus annuelle. (Besoin d’aide sur ce sujet ? Lisez notre guide : Faut-il déclarer ses revenus Airbnb ? Comment ?).

Sanctions en cas de non-respect

Montpellier affiche clairement sa volonté de faire respecter ces règles Airbnb, avec des contrôles renforcés et des sanctions dissuasives à la clé :

  • Un propriétaire qui ne déclare pas son logement et n’obtient pas de numéro d’enregistrement s’expose à une amende de 5 000 € (selon la loi nationale). La ville peut mandater des agents pour vérifier les annonces en ligne et repérer les logements non enregistrés.
  • En cas de dépassement du plafond de 120 jours (ou 90 jours dès 2026) pour une résidence principale, la sanction peut aller jusqu’à 10 000 € d’amende. Airbnb, de son côté, bloquera votre annonce au-delà du seuil, mais si vous tentiez de contourner (plusieurs comptes, plateformes différentes), la mairie pourrait vous sanctionner a posteriori.
  • Louer une résidence secondaire sans autorisation de changement d’usage à Montpellier est très risqué : la municipalité peut entamer des poursuites et le tribunal peut prononcer des amendes pouvant atteindre 50 000 à 100 000 € dans les cas les plus graves (montants déjà vus à Paris pour des multipropriétaires illégaux). Ne prenez pas ce risque ! Mieux vaut respecter la procédure officielle ou renoncer à louer le bien en courte durée.
  • Les plateformes elles-mêmes encourent des pénalités si elles publient des annonces sans numéro ou hors cadre légal. Cela signifie qu’Airbnb coopère étroitement avec la ville. En 2024, la loi oblige Airbnb à fournir aux mairies la liste des logements loués avec leur numéro d’enregistrement et le nombre de nuitées. Montpellier dispose donc de ces données pour contrôler chacun.
  • Enfin, n’oubliez pas le cadre de la copropriété : depuis 2024, un simple vote à la majorité des 2/3 en assemblée de copropriété peut interdire les locations de meublé touristique dans l’immeuble (auparavant l’unanimité était requise). Si votre immeuble décide une telle interdiction et que vous passez outre, vous pourriez être contraint par justice de cesser les locations et d’indemniser la copropriété. Vérifiez donc votre règlement de copropriété et restez en bons termes avec le voisinage pour éviter les plaintes.

En résumé, Montpellier a désormais tous les outils pour faire appliquer sa réglementation Airbnb. Mieux vaut jouer la carte de la conformité : certes, cela limite un peu la liberté du propriétaire, mais c’est indispensable pour louer sereinement et ne pas risquer de lourdes conséquences financières.

FAQ

➤ Le numéro d’enregistrement est-il vraiment obligatoire à Montpellier ? Oui, absolument. Montpellier exige un numéro d’enregistrement pour tous les meublés de tourisme depuis fin 2021. Si vous publiez une annonce Airbnb à Montpellier, la plateforme vous demandera ce numéro. Sans numéro valide, vous ne pourrez pas mettre votre logement en ligne. Cette exigence vaut sur tout le territoire de la ville de Montpellier (les 31 communes de la Métropole sont également concernées). À noter : la ville voisine de Lattes impose aussi l’enregistrement, avec un plafond de 120 jours/an, alors que Montpellier passe à 90 jours/an en 2026.

➤ Comment obtenir le numéro d’enregistrement pour Montpellier ? La démarche se fait en ligne via la plateforme dédiée de la mairie. Vous devez créer un compte sur le site montpellier.fr (section Taxe de séjour et enregistrement) ou directement sur montpellier.admin-touriz.fr. Après avoir rempli le formulaire de déclaration du logement, vous recevez immédiatement un numéro à 13 chiffres. Ce numéro doit ensuite être saisi dans votre annonce Airbnb. La procédure est gratuite. En cas de difficulté, le service Allô Mairie ou l’accueil de l’Hôtel de Ville peut vous guider.

➤ Quelles sont les nouvelles règles « anti-Airbnb » votées en 2025 ? Montpellier a pris plusieurs mesures fin 2025 pour mieux encadrer les locations courtes durées :

  • Baisse du plafond annuel de 120 à 90 nuitées pour les résidences principales (applicable dès le 1er janvier 2026).
  • Quota de meublés touristiques dans l’Écusson (centre historique) fixé à 770 logements maximum afin de freiner la saturation Airbnb dans l’hypercentre.
  • Renforcement des contrôles et amendes (jusqu’à 100 000 € dans certains cas de fraude avérée).

    • Ces dispositions locales viennent compléter la loi nationale de 2024 qui donne plus de pouvoirs aux maires pour réguler Airbnb. Pour vous, propriétaire, cela signifie davantage de vigilance : plus question de dépasser les 90 jours ni de louer un second logement sans autorisation formelle.

➤ Ai-je le droit de louer ma résidence secondaire sur Airbnb à Montpellier ? Oui, mais uniquement sous réserve d’obtenir l’autorisation de changement d’usage auprès de la mairie. Si c’est votre unique logement mis en Airbnb, vous aurez une autorisation provisoire de 3 ans renouvelable une fois (pour ce même logement uniquement). Si vous voulez louer plusieurs biens ou via une société, la ville exigera une compensation (par exemple créer un logement social dans le même quartier), ce qui est très contraignant. Sans autorisation, la location d’une résidence secondaire est illégale à Montpellier. Renseignez-vous bien et faites les démarches nécessaires avant de vous lancer, sous peine de fortes sanctions.

➤ Puis-je louer plus de 120 jours si je passe par plusieurs plateformes ? Non. Le plafond de 120 jours (90 jours à l’avenir) concerne le logement lui-même, pas la plateforme. Même si vous répartissez les réservations sur Airbnb, Booking et d’autres sites, c’est le total cumulé qui compte. La mairie peut additionner les nuitées toutes plateformes confondues grâce au numéro d’enregistrement. D’ailleurs, Airbnb et les autres sites sont tenus de communiquer les données de location à la ville. Tenter de dépasser la limite via plusieurs canaux constituerait une fraude et pourrait entraîner 10 000 € d’amende et la suspension de vos annonces sur chaque plateforme.

➤ La taxe de séjour est-elle gérée automatiquement ? Oui, si vous louez via Airbnb, la taxe de séjour est prélevée automatiquement aux voyageurs et reversée à la Métropole de Montpellier. Vous pouvez vérifier sur vos récapitulatifs de paiements : Airbnb indique la somme de taxe collectée sur chaque réservation. Pour les réservations hors plateforme, il vous revient de déclarer et reverser la taxe via le portail métropolitain. Ne pas payer la taxe de séjour peut entraîner des pénalités de la part de la Métropole, donc assurez-vous que tout est bien régularisé.

➤ Que risque-t-on si la copropriété interdit les locations courtes durées ? Depuis la loi de 2024, l’assemblée de copropriété peut, à la majorité qualifiée, voter une clause d’interdiction des meublés de tourisme dans l’immeuble. Si cela a été voté dans votre copropriété et que vous continuez de louer sur Airbnb, un voisin ou le syndic peut vous assigner en justice. Le tribunal pourrait vous ordonner de cesser immédiatement les locations et de verser des dommages et intérêts. En outre, vous devriez payer article 700 (frais de justice) et éventuellement les astreintes. Il est donc crucial de respecter le règlement de copropriété. Avant de lancer un Airbnb, vérifiez ce règlement : à Montpellier, de plus en plus de résidences prennent ce type de décision pour préserver la tranquillité. Être propriétaire ne dispense pas de suivre les règles internes de l’immeuble.

Conclusion

Montpellier offre un fort potentiel de rentabilité en location Airbnb, mais les contraintes légales y sont désormais élevées. Enregistrement en mairie, plafonnement strict des locations à 90 jours, autorisations obligatoires pour les résidences secondaires… Ces règles visent à protéger le marché locatif local et à éviter les abus. Pour les propriétaires, s’y conformer est indispensable afin de louer sans tracas et sans risques d’amende.

Si tout cela vous semble complexe, n’hésitez pas à vous faire accompagner. Notre conciergerie Airbnb à Montpellier connaît parfaitement la réglementation locale et peut vous aider à rester en règle tout en optimisant vos revenus. De l’inscription de votre logement auprès de la mairie jusqu’à la gestion des réservations au quotidien, nous prenons en charge les aspects administratifs et logistiques. Découvrez nos services et tarifs sans engagement, et confiez-nous votre bien en toute sérénité. Vous profiterez ainsi des avantages d’Airbnb à Montpellier, sans les soucis !